html模版2017金磚論壇成都站:調控周期下房地產金融如何轉型?


2017年,無論從投資角度還是從房企管理角度,房地產投資的視野正在發生變化,中國經濟正從 L 型結構左側向右側切換,經濟周期曲線迎來新的調整,房地產作為此輪周期調控的核心,堅持 房子是用來住,不是用來炒 的思路,房地產投資正面臨新的難題。

繼 930 調控之後,北上深一線城市以及十餘個熱點城市,首當其沖面臨全面調整,此輪最嚴的房地產調控亦波及三四線城市。在房地產與房地產金融發生新的調整之時,由金磚傳媒、地金網主辦、中國房地產金融媒體主辦、仲量聯行聯合主辦的2017金磚論壇全球房地產金融峰會(成都站),聚集中國地產及房地產金融諸多大咖,在蓉城上演關於房地產白銀時代下的投資靜電油煙處理機思辨與交鋒,下一個十年房企與房地產投資將何去何從?油煙處理設備

房地產金融裂變與融資新方向

中國百強房企、四川本土房企藍潤集團,正在由單一住宅開發為主,轉型住宅與商業地產並重,藍潤地產集團總裁楊曉初定義下一個十年的房地產轉型聚焦 順變與創變 ,其主力佈局成都的23個項目中,商業地產板塊正在崛起,有將近300萬平米的自持資產。楊曉初說: 藍潤著眼於未來10-15年,在急劇變化的時代尋找新思維,顛覆傳統方式。

2017年會非常不一樣,傳統的融資方式會面臨非常大的挑戰,對開發商來說必須要考量新的融資方式,包括資產證券化。 仲量聯行中國區研究部主管周志鋒在主題演講中表示,傳統房地產開發商的融資模式正在面臨新的挑戰,在當下的融資方式裡,CMBS是非常具有增長前景的市場。 在我們調研的一些專業人士中,大部分的人相信5年之內,中國的CMBS規模可以達到現在美國的水平。

中建投信托副總經理譚碩在 全新透視中國房地產信托轉型與蛻變 的主題演講中提到,2017年房地產信托迎來新的回歸。 2017年中國房地產金融融資渠道轉向回歸信托,可能是一個非常確定的趨勢。這一次的強勢回歸,不再是簡單的集中在前端土地的融資,可能會發生非常大的變化,它會圍繞房地產業本身的轉型而發生自身的蛻變。

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從一月份和二月份全國房地產的數據來看,銷售面積和銷售金額持續回落,合星財富助理總裁辛曉東認為,由於整個政策的影響和監管的影響,預計之後的貸款占比會逐步下降,預測下降30%左右。 對於短期市場趨勢,調控針對一二線城市,比較看好三線城市,以及一二線城市的周邊城市,這些區域反而會有一個比較好的表現。

長富匯銀基金執行總裁楊明偉針對 房地產融資枷鎖的突圍 ,分享瞭在房地產 存量時代 對房地產投資新的理解, 房企融資的過程實際是一個尋找合作夥伴的過程,從開發商角度看是在找融資,但從金融機構角度看是在做投資。 他建議房企在融資之初需要對項目理解透徹,對合作模式、合作夥伴和自身條件充分認識,才能快速與金融機構達成意向。

對於三四線城市商業地產具有深度理解的世旗資本總裁毛柯成,在他看來三四線城市並不是沒有機會,從供需角度分析出現瞭商業地產過剩問題,而在城市化逐漸提升的三四線,伴隨消費提升、體驗式購物的商業需求,對於稀缺性極強的商業地產,則具備投資價值。 因為傳統商業在三四線並不強,商業品牌設施並沒有滿足需求,導致市場出現很多空白,因此,三四線城市商業綜合體投資是一個好的選擇方向。

地產投資機構開始關註三四線城市的機會,綠地金服道堃資產董事總經理高翔認為,這將是一個比較大的地產投資機會,尤其是長三角、珠三角周邊的城市。房地產私募基金投資策略傾向多元,表現為對市場快速反應與求變。而對當前地產基金的分化,從債權向股權投資轉變,高翔認為地產基金需要有自己的核心能力、把握好自己的核心優勢,這樣才能贏得未來。

房地產資產證券化興起

從當前房地產調控和投資趨勢來看,投向地產的融資渠道面臨緊縮壓力,反而促成房地產資產證券化迎來一個發展的春天,特別是類REITs產品的興起,讓市場對於地產金融創新充滿期待。

毛柯成認為 REITs 有兩個目的,第一,對開發商來說是一個最好的資本退出通道;第二,因為有穩定的現金流,比國債穩定和更高的收益,也可以讓普通的老百姓購買。

資產證券化是一個工具,它的融資要考慮多樣化、可獲得性因素等等,並不是說REITs推出來其他的融資工具不用。 對於REITs推出的時間表,在恒泰證券金融市場部總監、債務融資業務負責人申摯來看,推出REITs是要樂觀的。

仲量聯行華西區董事總經理喬裕生認為,最適合做REITs的地產類型集中在商業地產、物流地產方向,從美國RE客製化刻字筆ITs的發展來看,可以讓資本的來源變得充裕。他相信隨著國內REITs的推出,將給資金負擔過重的國內商業地產開發商給予減壓。

什麼時候做REITs,應該是由地產基金主業的需求來判斷 ,乾立基金董事總經理馬寧看來,作為房地產金融充滿期待的產品,他們會保持對市場觀察非常強的明銳度,在房企或者業主需要的時候,提供此類金融服務。




為瞭更好的促進《中國房地產金融》在二線城市的拓展,活動當日,金磚傳媒與創傢Live集團聯手成立中國房靜電機安裝地產金融四川事業部、地金網四川站,其中地金網落戶蓉城是繼浙江和江蘇之後的又一大動作,創傢Live集團作為成都地區傳媒互聯網和金融領域的優秀媒體,創始人傅軍翔表示未來將助推四川房地產與金融的深度發展和壯大。

此外,金磚論壇作為房地產金融領域具有影響力的峰會品牌,金磚傳媒總經理尤優在論壇上表示,今年將在中國一線及新一線13座城市舉辦房地產金融峰會,將組織海內外優秀的房地產項目與資本進行投融對接活動,尋求優秀的項目,匹配最佳的運營資源。



本文來源:第一財經日報

責任編輯:王曉易_NE0011



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